大阪・梅田北ヤード、超高層ビル４棟の建設が決定

三菱地所・竹中工務店などの企業連合は11月1日、 JR大阪駅北口に広がる操車場跡地、梅田北ヤードの Aブロック、Cブロックを落札した。落札金額は推定 ２０００億円である。 2011年の竣工を目指して、店舗、オフィス、住宅、ホテル の複合施設の超高層ビル３棟建設する。 土地面積は合計で約2万3000m2、延べ床面積は3棟 合計で約22万5000m2に達する。引き渡しは2007年6月 の予定である。 これで、Aブロック（高さ１７９ｍ）・Bブロック（１７９ｍ） ・Cブロック（１７３ｍ・１３２ｍ）合わせて、４棟の超高 層ビルが建設される。 　今回公開された先行区域全体のイメージ図をみると、一つの特徴に気づく。低層階の面積を大きく取り、その上部に そびえ立つ高層階を配したシンプルなデザインで規則的に配置し、個性的な超高層ビルが林立する大阪駅・南側と 対比させている。 企業連合は三菱地所・竹中工務店のほか、阪急電鉄、積水ハウス、住友商事、住友信託銀行、NTT都市開発、オリッ クス・リアルエステート、新日鉄都市開発、東京建物、日本土地建物のSPC、積水ハウス、ノースアセット特定目的 会社（大林組のSPC）などである。 三菱地所を代表とする企業連合は、実質的には積水ハウス、阪急電鉄のほか、大林組、竹中工務店など大阪に本社 を置く企業が名を連ねた「関西連合」である。「一大プロジェクトを地元の手で成功させたい」という関西財界や大阪市 などの意向が反映され、「本命が落札した」との見方が多い。 都市再生機構（UR都市機構）と鉄道建設・運輸施設整備支援機構（鉄道・運輸機構）は、24haある梅田北ヤードのうち、東側7haの先行開発地域 で事業者の選定を進めてきた。南からA、B、Cと分けられた各ブロック（街区）のうち、真ん中のBブロックはオリックス・リアルエステートを代表と する企業連合が5月に落札済み。残るA、C地区の開発には、三菱地所のほか、住友不動産、三井不動産、森トラストをそれぞれ代表とする企業 連合が名乗りを上げていた。三菱地所の企業連合にはオリックス・リアルエステートなどのBブロック落札企業が参加しており、今後はA、B、Cブ ロックを一体で開発することになる。 　三菱地所などは、駅前広場に面したAブロックに38階建てのオフィス・店舗複合ビルを建設し、Cブロックでは南半分に50階建ての分譲マンショ ン、北半分に33階建てのホテル・賃貸マンション複合ビルを建設する。オフィスの 延べ床面積は約7万6300m2、店舗の延べ床面積は約4万5300m2である。 分譲住宅の延べ床面積は約5万6300m2で600戸程度、賃貸住宅の延べ床面積は 約1万7500m2で200戸程度の規模になる。 ホテルの延べ床面積は約2万4500m2で、このほか約5700m2をショールームなどの 施設に充てる。 　上記の開発に伴い、JR大阪駅を中心とする梅田地区で、大規模オフィスビルの 建設ラッシュが起きている。2006年4月時点で詳細が明らかになっている計画に 限っても、上記開発と合わせて４０万m2以上のオフィス床が生まれる計算である。 　阪急梅田駅周辺は、阪急電鉄が老朽化した阪急百貨店梅田本店ビルを解体し 、2011年春までに新梅田阪急ビル（高さ１８７ｍ）を建設する。百貨店棟に先駆 けて2009年秋に竣工する予定のオフィス棟は、延べ床面積10万m2を超える。 JR西日本も2011年春の竣工を目指し、大阪駅北口に三越の店舗と約4万5000m2のオフィス棟で構成する新北ビルを建設予定だ。これ以外にも、 サンケイビル跡地の西梅田プロジェクトの開発（１７０ｍ）、毎日新聞社2期ビル（９９ｍ）、梅新第一生命ビルの建て替え計画などが控えている。 大阪駅北口では、JR西日本も超高層ビル・駅ビルの建て替え工事を進めている。三越が入居する予定の店舗・オフィス複合ビルで、オフィス部分 の延べ床面積は約4万5000m2である。 さらに、大阪富国生命ビルの建て替え（地上20階以上） 、　阪神百貨店・新阪急ビル建て替え（一体開発を検討）  、　朝日放送本社跡地再開発   、大阪中央郵便局高層化（検討中） 、ヨドバシカメラ北側駐車場跡地（新阪急ホテルが移転の可能性）、ヤンマー本社建て替え、ＪＲ西日本本社 周辺再開発 、森トラスト中之島新ホテル、 リーガロイヤルホテルウエストウイング（旧館）建て替え・中之島４丁目北地区再開発・中之島５丁目 再開発・中之島６丁目再開発 梅田北ヤード２期開発（１７ヘクタール）を控え、日本一の超高層ビル街、梅田 ・中之島は、さらに進化し、隣接する 中之島と合わせた超高層ビル数 （１００ｍ以上）は約５０棟を多きく超える。 （２期工事完成後の予想図） 　 　 　 　 　 　 　 　 　     　 　Ａブロック 敷地面積 約　１０，５７０ 建築面積 約　　８，３００ 容積対象延床面積 約１ ２ ６，８００ 　 情報受発信施設 約　　５，７００ 商業施設 約　４４，８００ オフィス 約　７ ６，３００ 構追 陪数 (高さ) 　　ＳＲＣ造他 地上３８階・地下３階 　(高さ約１７９ｍ) 　　　　　　　　　　　　　　Bブロック 敷地面積 １５，０００ 建築面積（建ぺい率） 約　１１，８００（約７９％） 容積対象延床面積（容積率） 約１ ５ ０，０００（約１０００％） 　 ナレッジ・キャピタル 約　４ ８，３００ 商業施設 約　２ ７，４００ 業務施設 約　７４，３００ ＳＲＣ造・ＲＣ造・Ｓ造　地上３８階・地下３階（高さ１７９ｍ） 　 Ｃ南ブロック Ｃ北ブロック 敷地面積 合計　約　１２，３００ 約　　５，８００ 約　　６，５００ 建築面積 約　　２，１ ０ ０ 約　　４，４００ 容積対象延床面積 約　５ ６，８００ 約　４ ２，０００ 　 住宅 　　　＜分譲＞ 約　５ ６，３００ 　　　＜賃貸＞ 約　１７，５００ ホテル 　 約　２４，５００ 商業施設 約　　　　５００ 　 構追 陪数 (高さ) 　　　ＲＣ造他 地上５０階・地下２階 　(高さ約１７３ｍ) 　　ＳＲＣ造他 地上３３階・地下３階 　(高さ約１３２ｍ)

これにより、地域への影響も見えてきた。先行区域が街開きする平成２３年春は、大阪市内の百貨店各店の増床が完了し、売り場面積が現在の

約１・５倍になるといわれる「２０１１年（平成２３年）問題」となる。

　特に梅田地区では、阪急百貨店梅田本店、大丸梅田店も増床を完了、三越も出店している予定で、激戦に一層拍車がかかる。阪神百貨店の

建替え計画も浮上している。

　先行区域内の商業施設の床面積は、Ａゾーン約４万５０００平方メートル、Ｃゾーン約５００平方メートルとされた。２３年には梅田地区の百貨店の

売り場面積は現在の約１・７倍となり、さらに北ヤード分が加わることになる。

　梅田への集客効果が高まり、京都・神戸圏からの集客が期待できるが、「明らかなオーバーストア」との指摘もある。

　一方、ホテルについては、冷静な声が多い。梅田地区は主要ホテルだけでもすでに３０００室を超える客室数を抱えているが、大阪駅周辺に

あるホテルの幹部は「一帯は交通の利便性が高く、宿泊需要が十分ある」という。

　実際、大阪駅南側に位置するザ・リッツ・カールトン大阪やヒルトン大阪などのホテルでは、客室稼働率が９０％近いという。

　　北ヤードの先行区域が動き出すことで、大阪駅周辺の再開発事業にはずみがつくことが予想される。大阪中央郵便局や、新阪急ビルと一体

的な阪神百貨店の建て替えに加え、雑居ビルが集中しているＪＲ西日本本社周辺の再開発事業などの動きを加速する可能性もある。

　都市再生機構と鉄道建設・運輸施設整備支援機構（鉄道・運輸機構）が１日、ＪＲ大阪駅北地区（梅田北ヤード、２４ヘクタール）の先行開発

地区（７ヘクタール）の開発事業者をすべて決めたことで、焦点は残る２期開発地区（１７ヘクタール）の行方に移る。２０１１年に「まち開き」する

先行開発区で、どれだけ人が集まる魅力ある街づくりをできるかが、２期開発地区を売却する際の“人気度”を決めることになり、ひいては北

ヤード開発全体の成否の鍵を握ることになる。

　北ヤード開発が２段階になったのは、梅田貨物駅の移転問題の解決が、受け入れ先の自治体などが難色を示したことで遅れ、売却可能な地区

の整備を先行させたためである。

　結局、貨物駅の機能は、大阪府吹田市と摂津市にまたがる旧国鉄吹田操車場跡地と、大阪市東住吉区のＪＲ貨物百済駅の二つに分けて移る

ことになった。新貨物駅が整備されるのは２０１０年度、機能移転は１１年春になる予定。梅田貨物駅の施設撤去などを経て売却できるようになる

のは、「１２年度後半から１３年度で、先行地区より５年ぐらいは遅くなる」見通しである。

　大阪市が０４年にまとめた「大阪駅北地区まちづくり基本計画」によると、２期開発地区は、先行地区と同様に「ナレッジ・キャピタル（知的創造拠

点）地区」を中心に据え、北側にホテルや住宅、オフィスを建設する「ゆとり地区」、南側の大阪駅前に国際的なビジネス拠点や防災など広域行政

にかかわる機能を整備する「ひろがり地区」とすることになっている。

　１日に選定された先行地区の開発事業者は、プロモーション活動などを通じて街づくりに取り組む組織をつくり、２期地区を視野に入れて持続的

な街の発展を目指すとしている。

　大阪・梅田北ヤードの開発事業者が１日決まり、２０１１年に街開きする先行開発区域の全容がようやく見えてきた。Ａ、Ｂ、Ｃブロックとも事実上

同じ事業者が手がけることになり、「一体的な街づくりが加速する」との期待が高まる一方で、「日本・最後の一等地」を巡る争奪戦で土地の購入

価格がつり上がったため、事業の採算性を疑問視する声も出ている。

　事業者選びは最終的に、三菱地所グループと三井不動産グループの一騎打ちとなった。両グループの応札価格を１日午前に開封し、高値を

提示した三菱側に軍配が上がった。

　三菱地所を代表とする企業連合は、実質的には積水ハウス、阪急電鉄のほか、大林組、竹中工務店など大阪に本社を置く企業が名を連ねた

「関西連合」である。

　計画では、Ａブロックの３８階建てビルの４割を占める商業施設部分には有名ブランド店などを集め、Ｃブロックには「ハイグレードなサービスを

提供する」ホテルを誘致するという。ブランド店の誘致やマンション開発で実績のある阪急や積水のノウハウに期待がかかる。

　先行開発区域と６００メートル東の新御堂筋を結ぶ道路建設計画では、予定地に阪急グループが所有する施設が多いため、「移転交渉や周辺

開発が容易になる」と見られている。

　Ａ、Ｃブロックの落札価格は、１平方メートルあたり１０００万円を超えたとみられる。７月１日時点の基準地価で、大阪府内の最高地点だった

阪急の商業施設ＨＥＰナビオ（北区角田町）の同７０９万円を大幅に上回る価格である。

　不動産業界では「北ヤードは希少性が高く、驚くほどの価格ではない」と受け止められている。ただ、事業の採算を確保するためにはビルに入居

するテナントの賃料やマンションの販売価格に反映させる必要があり、課題が残る。

　中核拠点のＢブロックの３８階建てビルの主要テナントには、家電のデザイン研究拠点（松下電器）、未来の暮らしを体験できるショールーム

（ＮＴＴ西日本）、先進的なオフィスを体感できる施設（コクヨ）などが決まった。ただ、目玉となるロボット研究・開発拠点の具体像はまだ見えて

いない。

　梅田地区では、阪急百貨店の建て替えやＪＲ大阪駅北ビルの新築など、再開発構想が目白押しだ。エリア全体の魅力や集客力を高めるには、

こうしたプロジェクトと北ヤード開発を結び付ける「大梅田構想」が必要である。

　・梅田北ヤードの開発スケジュール

１９８３年　梅田北ヤード（貨物駅跡地）の再開発構想が浮上

　　８７年　国鉄民営化に伴い、国鉄清算事業団が土地を継承

　　９８年　一部土地を２００３年度末までに先行売却する方針を閣議決定

２００４年　大阪市などが基本計画策定

　　０５年　都市再生機構が土地の一部を取得。区画整理事業が開始

０６年２月　開発業者の募集開始。鉄道・運輸機構と大阪府吹田、摂津両市などが貨物駅の移転協定締結

　　　５月　先行開発区域のナレッジ・キャピタルゾーンの開発業者決定

　　１１月　隣接する２ゾーンの開発業者決定

０７年６月　先行区域の土地を開発業者に譲渡

１１年春　　先行区域（第１期）が街開き

１６年　　　第２期事業が完成

平成18年11月2日 ＵＲ都市機構 鉄道・運輸機構 大阪駅北地区先行開発区域A・B・Cブロック開発事業者募集における A・Cブロック 開発事業予定者の決定について
		独立行政法人都市再生機構(以下「ＵＲ都市機構」という。)と独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備 支援機構(以下「鉄道・運輸機構」という。)が、本年２月14日から実施しておりました「大阪駅北地区先行 開発区域Ａ・Ｂ・Ｃブロック開発事業者募集」において、 Ａ・Ｃブロック開発事業予定者を「三菱地所�� をＡ･Ｃブロック代表者とするグループ」に決定しましたのでお知らせします。 　本募集は、募集対象土地であるＡ・Ｂ・Ｃブロックの土地を購入し、「大阪駅北地区まちづくり基本計画」 (平成16年７月大阪市公表)に沿って、一体的なまちづくりを行う開発事業者(グループを含む。以下同じ。) を、事業企画提案方式により「Ｂブロック」と「Ａ・Ｃブロック(一括)」の２つを選定単位として公募を行った ものです。 　この度は、10月５日に第３次申込みを受け付けた者のうち、Ａ・Ｃブロック事業企画審査において決定 された優秀者を対象としてＡ・Ｃブロック価格審査を行い、Ａ・Ｃブロック開発事業予定者を決定したもの です。
		詳細はこちら→ Ａ・Ｃブロック開発事業予定者決定 Ａ・Ｃブロック開発事業予定者の 事業計画提案の概要はこちら→ Ａ・Ｃブロック開発事業予定者計画概要

さらに集中化した梅田の日本最大・超高層ビル群の分布図（１００ｍ以上）

                                      合計ポイント　6370（ビル高さの合計）

（参考）